কোম্পানি কর্তৃক স্থাবর সম্পত্তি ক্রয়ের পূর্বে কী করতে হবে?

২৯ শে এপ্রিল, ২০২৬ বিকাল ৩:১৬

ভূমিকা
কোম্পানি কর্তৃক স্থাবর সম্পত্তি (জমি, ভবন, ফ্ল্যাট) ক্রয়ের পূর্বে আইনি জটিলতা এড়াতে সর্বোচ্চ সতর্কতা অবলম্বন করা এবং কিছু নির্দিষ্ট আইনি পদক্ষেপ গ্রহণ করা জরুরি। কোম্পানি সাধারণত একটি 'আইনগত সত্তা' (Legal Entity) হওয়ায়, ব্যক্তিগত ক্রয়ের চেয়ে এর প্রক্রিয়া কিছুটা ভিন্ন।

নিচে পদক্ষেপগুলো দেওয়া হলো:
১. মালিকানা যাচাই (Due Diligence):
দলিল যাচাই: বিক্রেতার নিকট থেকে মূল দলিল, বায়া দলিল (পূর্ববর্তী মালিকানার দলিলসমূহ) সংগ্রহ করে সিএস (CS), এসএ (SA), আরএস (RS), এবং বিএস (BS) খতিয়ান বা পর্চা যাচাই করুন।
মালিকানার ধারাবাহিকতা: সিএস থেকে সর্বশেষ জরিপ পর্যন্ত মালিকানার কোনো ভাঙন বা অসংগতি আছে কিনা তা খতিয়ে দেখতে হবে।
বিক্রেতার বৈধতা: বিক্রেতা সম্পত্তির প্রকৃত মালিক কিনা এবং তার বিক্রয়ের বৈধ ক্ষমতা আছে কিনা তা নিশ্চিত হোন।

২. ভূমি অফিস ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে অনুসন্ধান (Search):
তল্লাশি (Search): সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি দিয়ে দেখুন সম্পত্তিটি আগে বিক্রি, বন্ধক বা কোনো বায়নানামা (Agreement to Sell) করা আছে কিনা।
মামলা-মোকদ্দমা: সম্পত্তিটি কোনো বিচারাধীন মামলা, অধিগ্রহণ (Acquisition) বা হুকুমদখল (Requisition) এর আওতাভুক্ত কিনা তা সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস বা দেওয়ানি আদালত থেকে নিশ্চিত হোন।

৩. খাজনা ও কর (Taxation):
হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধের দাখিলা বা রসিদ যাচাই করুন।
পূর্বের দাখিলা বা রসিদ জাল কিনা তা স্থানীয় সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা তহশিল অফিস থেকে যাচাই করুন।

৪. রাজস্ব কর্তৃপক্ষের পূর্বানুমতি (কোম্পানির ক্ষেত্রে বিশেষ):
কোম্পানি বা কোনো প্রতিষ্ঠান কোনো কৃষি জমি কিনতে চাইলে, রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর ৯০ ধারা অনুযায়ী, জমি ক্রয় ও দলিল রেজিস্ট্রির পূর্বে সংশ্লিষ্ট কালেক্টর বা জেলা প্রশাসকের নিকট থেকে লিখিত অনুমতি নিতে হবে।
অনুমতি ছাড়া কেনা জমি, পরবর্তীকালে 'ভুতাপেক্ষ অনুমোদন' (Ex-post Facto Approval) বা বৈধতা নিতে হয়।

৫. সরেজমিনে যাচাই ও দখল:
জমির সীমানা, আয়তন এবং দখলদার কে, তা সরেজমিনে যাচাই করুন।
আমিন বা সার্ভেয়ার দ্বারা জমি মেপে সীমানা নির্ধারণ করুন।

৬. কোম্পানির অভ্যন্তরীণ অনুমোদন:
কোম্পানির বোর্ড মিটিং-এ জমি ক্রয়ের সিদ্ধান্ত গ্রহণ এবং রেজুলেশন পাস করতে হবে।
জমির মূল্য পরিশোধের ক্ষেত্রে কোম্পানির ব্যাংক হিসাব থেকে চেকের মাধ্যমে অর্থ প্রদান করা নিরাপদ।

৭. দলিলের খসড়া ও রেজিস্ট্রেশন:
নিবন্ধিত দলিলটিই মালিকানার সবচেয়ে শক্তিশালী প্রমাণ, তাই দলিলটি দক্ষ আইনজীবী দ্বারা তৈরি করুন।

জরুরি পরামর্শ: জমি ক্রয়ের পূর্বে কোনো অভিজ্ঞ আইনজীবী বা জমি সংক্রান্ত বিশেষজ্ঞের পরামর্শ গ্রহণ করুন, যাতে কোনো মামলার সম্মুখীন হতে না হয়।

লেখক: সরওয়ার নিজামী
অ্যাডভোকেট, ঢাকা জেলা ও দায়রা জজ আদালত
ইনকাম ট্যাক্স প্র্যাকটিশনার, জাতীয় রাজস্ব বোর্ড, ঢাকা
ট্যাক্স, ভ্যাট এন্ড কাস্টমস ল’ কনসালট্যান্ট
চেম্বার: লেক্সলেইন চেম্বারস, ফ্ল্যাট নং- ২বি, প্রপার্টি প্যারাগন
১১৬ সেগুনবাগিচা, ঢাকা- ১০০০। মোবাইল- ০১৮১৫ ৮১৯২৩৯।

০ টি +০/-০