ডেভেলপার কোম্পানি থেকে প্লট ক্রয়ের পূর্বে যেসব বিষয়ে সতর্ক থাকতে হবে

১২ ই সেপ্টেম্বর, ২০২৬ রাত ৮:৫৮

ভূমিকা
একটি ডেভেলপার কোম্পানি বা রিয়েল এস্টেট প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে প্লট বা জমি কেনার সিদ্ধান্ত আপনার জীবনের অন্যতম বড় একটি আর্থিক বিনিয়োগ। বাংলাদেশে প্লট কেনার ক্ষেত্রে প্রতারণা বা আইনি জটিলতা এড়াতে কেনার আগেই কিছু বিষয়ে অত্যন্ত সতর্ক হওয়া জরুরি।

প্লট বুকিং বা চূড়ান্ত ক্রয়ের পূর্বে নিচের বিষয়গুলো অবশ্যই যাচাই করে নেবেন:

১. কোম্পানির আইনি বৈধতা ও নিবন্ধন
• REHAB সদস্যপদ: ডেভেলপার কোম্পানিটি REHAB (Real Estate and Housing Association of Bangladesh)-এর নিবন্ধিত সদস্য কি না তা যাচাই করুন।
• সরকারি নিবন্ধন: কোম্পানির ট্রেড লাইসেন্স, জয়েন্ট স্টক কোম্পানির নিবন্ধন (RJSC) এবং টিআইএন ও বিন সার্টিফিকেট সঠিক ও হালনাগাদ আছে কি না দেখে নিন।

২. রাজউক বা সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের অনুমোদন (সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ)
• অনুমোদিত লে-আউট প্ল্যান: আবাসন প্রকল্পটি RAJUK (ঢাকা), CDA (চট্টগ্রাম), KDA (খুলনা), RDA (রাজশাহী) বা সংশ্লিষ্ট স্থানীয় কর্তৃপক্ষ (যেমন- পৌরসভা বা ইউনিয়ন পরিষদ) দ্বারা অনুমোদিত কি না তা নিশ্চিত হোন।
• অনুমোদনের কপি ও নম্বর: কোম্পানিকে মৌখিকভাবে বিশ্বাস না করে অনুমোদিত লে-আউট প্ল্যানের মূল কপি বা স্মারক নম্বর দেখতে চান এবং সেটি সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের ওয়েবসাইট বা অফিস থেকে যাচাই করে নিন। রাজউকের অনুমোদন ছাড়া কোনো প্লট কেনা সম্পূর্ণ অবৈধ।

৩. ভূমির মালিকানা ও দলিলপত্র যাচাই (Land Title)
• মালিকানার চেইন (Via Deed): জমিটি ডেভেলপার কোম্পানির নিজস্ব কেনা নাকি মূল মালিকের সাথে যৌথ চুক্তিতে (Joint Venture) করা, তা জানুন। মূল মালিকের কাছ থেকে কোম্পানির পক্ষে করা পাওয়ার অব অ্যাটর্নি (Power of Attorney) বা আমমোক্তারনামা দলিলটি রেজিস্ট্রি করা কি না এবং এর মেয়াদ আছে কি না তা পরীক্ষা করুন।
• খতিয়ান ও পর্চা: সিএস (CS), এসএ (SA), আরএস (RS) এবং বিএস/সিটি জরিপ (BS/City Jarip) খতিয়ানগুলো ক্রমানুসারে ঠিক আছে কি না দেখুন।
• নামজারি ও জমাভাগ (Mutated Khatian): জমিটি কোম্পানির নামে বা মূল মালিকের নামে খতিয়ান আলাদা করে নামজারি (Mutation) করা আছে কি না এবং ডিসিআর (DCR) কাটা হয়েছে কি না তা নিশ্চিত হোন।
• খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর: সর্বশেষ বছরের খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা (রশিদ) চেক করুন।

৪. জমিতে কোনো আইনি নিষেধাজ্ঞা বা দায়বদ্ধতা (Encumbrance) আছে কি না
• ব্যাংক মর্গেজ (Mortgage): অনেক সময় ডেভেলপাররা জমি ব্যাংকে বন্ধক রেখে লোন নেয়। জমিটি কোনো ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক রাখা নেই তো—তা নিশ্চিত হতে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে Non-Encumbrance Certificate (দায়মুক্ততার সনদ) তুলে যাচাই করুন।
• আদালতের মামলা: জমিটি নিয়ে আদালতে কোনো দেওয়ানি বা স্বত্ব মামলা (Title Suit) চলমান আছে কি না তা খোঁজ নিন।

৫. প্লটের বাস্তব অবস্থান ও পরিবেশগত ছাড়পত্র
• সরেজমিনে পরিদর্শন: ব্রোশিয়ার বা থ্রিডি (3D) অ্যানিমেশন দেখে কখনো প্লট কিনবেন না। প্রকল্প এলাকায় নিজে গিয়ে আপনার নির্দিষ্ট প্লটটির সীমানা, দাগ নম্বর এবং বাস্তব অবস্থান (মাটি ভরাট করা হয়েছে কি না, নাকি এখনো নদী/খাল/ডোবা) দেখে আসুন।
• পরিবেশ ও জলাশয় আইন: প্রকল্পটি পরিবেশ অধিদপ্তরের ছাড়পত্র পেয়েছে কি না এবং কোনো সংরক্ষিত বনাঞ্চল, নদী, খাল বা সরকারি খাস জমি ভরাট করে করা হচ্ছে কি না তা নিশ্চিত হোন। জলাধার সংরক্ষণ আইন অনুযায়ী লাল চিহ্নিত বা বন্যাপ্রবাহ অঞ্চলে প্লট কেনা ঝুঁকিপূর্ণ।

৬. চুক্তিপত্র ও মূল্য পরিশোধের শর্তাবলী
• দ্বিপাক্ষিক চুক্তি (Deed of Agreement): বুকিং দেওয়ার পর যে চুক্তিপত্র করা হবে, তা ভালো করে পড়ুন। চুক্তিতে প্লটের সঠিক নম্বর, ব্লক, আয়তন (কাঠা/শতক), রাস্তার প্রশস্ততা এবং প্লট হস্তান্তরের সুনির্দিষ্ট সময় উল্লেখ থাকতে হবে।
• পেমেন্ট শিডিউল: এককালীন বা কিস্তিতে টাকা পরিশোধের শর্তাবলি পরিষ্কার হতে হবে। সব লেনদেন ব্যাংক অ্যাকাউন্ট, পে-অর্ডার বা চেকের মাধ্যমে করবেন এবং প্রতিটি পেমেন্টের বিপরীতে মানি রিসিট (মানি রসিদ) বুঝে নেবেন।
• বিলম্ব ও ক্ষতিপূরণ ধারা: চুক্তিতে স্পষ্ট উল্লেখ থাকতে হবে যে, কোম্পানি নির্দিষ্ট সময়ে প্লট হস্তান্তর করতে না পারলে প্রতি মাসের জন্য কত টাকা ক্ষতিপূরণ দেবে। আবার আপনি কিস্তি দিতে দেরি করলে কত শতাংশ জরিমানা হবে, তাও দেখে নিন।

৭. অতিরিক্ত ও হিডেন চার্জ (Hidden Costs)
• প্লটের মূল দামের বাইরে ইউটিলিটি (বিদ্যুৎ, গ্যাস বা পানির সংযোগ যদি থাকে), রাস্তা উন্নয়ন খরচ, সোসাইটি বা কল্যাণ তহবিলের ফি, এবং রেজিস্ট্রেশন ও মিউটেশন বাবদ কত খরচ হবে তা শুরুতেই লিখিতভাবে জেনে নিন।

পরামর্শ: চুক্তি চূড়ান্ত করার আগে সমস্ত দলিলপত্রের ফটোকপি একজন অভিজ্ঞ ভূমি সংক্রান্ত আইনজীবী (Land Lawyer) দিয়ে স্ক্রুটিনি বা পরীক্ষা করিয়ে নিবেন।


লেখক: সরওয়ার নিজামী
অ্যাডভোকেট, ঢাকা জেলা ও দায়রা জজ আদালত
ইনকাম ট্যাক্স প্র্যাকটিশনার, জাতীয় রাজস্ব বোর্ড, ঢাকা
ট্যাক্স, ভ্যাট এন্ড কাস্টমস ল’ কনসালট্যান্ট
আইনগ্রন্থসহ বিভিন্ন গ্রন্থ প্রণেতা
যোগাযোগের ঠিকানা: লেক্সলেইন চেম্বারস, ফ্ল্যাট নং- ২বি, প্রপার্টি প্যারাগন
১১৬ সেগুনবাগিচা, ঢাকা- ১০০০। মোবাইল- ০১৮১৫ ৮১৯২৩৯।

০ টি +০/-০