হিসাব বিষয়ক ভাবনা

০৯ ই জুলাই, ২০২৬ বিকাল ৩:৫৩

সংখ্যাওয়ালা কোনো লেখা দেখলে হিসাব ঠিক আছে কিনা তা যাচাই করা আমার অভ্যাস। ইদানিং বিভিন্ন রকম সংখ্যাওয়ালা কিছু বিজ্ঞাপন সামনে আসছে, এগুলো ফ্ল্যাট বিক্রির বিজ্ঞাপন। এসব বিজ্ঞাপনে যেসব সংখ্যা দেয়া থাকে তা হচ্ছে জমির কাঠার সংখ্যা, প্রতি তলায় ফ্ল্যাটের সংখ্যা, বিল্ডিংয়ের তলার সংখ্যা, ফ্ল্যাটগুলোর স্কয়ার ফিটের সংখ্যা, জমির সামনের রাস্তার চওড়ার সংখ্যা, ইত্যাদি। এই সংখ্যাগুলো পরস্পর সম্পর্কযুক্ত, কারণ এখন ঢাকা শহরে কোন জমিতে বাড়ি বানাতে গেলে রাজউকের নিয়ম অনুযায়ী প্রতি তলায় সর্বোচ্চ কত এরিয়া থাকতে পারে, জমিতে কয় তলা বাড়ি বানানো যাবে তা কিছু নির্দিষ্ট হিসাব মেনে করতে হয়, ইচ্ছামত যত তলা বা যত বড় বাড়ি বানানো যায় না! এই সংখ্যাগুলো মেলাতে গিয়ে দেখলাম হিসেবে মিলছে না। নীচে এমন একটা বিজ্ঞাপনের থেকে নেয়া স্ক্রিনশট দিলাম (ডেভেলপারের নাম ফোন নাম্বার বাদ দিয়ে)।



এখানে জমির পরিমাণ ৬.২৫ কাঠা বা ৪৫০০ বর্গফুট (এক কাঠা সমান ৭২০ বর্গফুট)। প্রতি তলায় তিনটি করে ফ্ল্যাট, যোগ করলে দাড়ায় (১৪৬০+১৩৮৫+১৩৯০) বর্গফুট বা ৪২৩৫ বর্গফুট। এখানেই আমার হিসাব মিললো না, কারণ রাজউকের বিধিমালা অনুযায়ী এই এলাকায়, ২৫ ফিট প্রশস্ত রাস্তার পাশের এই প্লটে শতকরা চল্লিশ ভাগ জমি খালি রেখে বাড়ি বানাতে হবে, অর্থাৎ বাড়ির MGC হবে ০.৬*৪৫০০ বা ২৭০০ স্কয়ার ফিট! হিসেব না মেলায় আমি এধরনের আরো বিজ্ঞাপন দেখতে লাগলাম। দেখলাম ৯৮% বিজ্ঞাপনই তৈরি হয়েছে এমন ভুল হিসাব দিয়ে, কিন্তু হিসেবের এই গরমিল সম্পর্কে অনেকেরই ধারণা নেই! বাড়ির হিসাবনিকাশ বোঝানোর জন্য এই পোস্ট। এটা আসলে ফেসবুকের উপযোগী, ব্লগে হয়তো কারো কাজে আসবে না। কিন্তু আমার এই গরমিল নিয়ে লেখার ইচ্ছা হলো, এবং যেহেতু আমি ফেসবুকে লিখি না তাই লেখাটা ব্লগেই পোস্ট করলাম। কেউ আগ্রহী হলে পড়তে পারেন....


হিসাবের গরমিল বুঝতে গেলে রাজউকের ইমারত নির্মাণ বিধিমালার কিছু বিষয় বুঝতে হবে, যেমন কোনো এলাকার জনঘনত্ব এবং জমির সামনের রাস্তার প্রশস্ততা এসবের উপর নির্ভর করে বাড়ি কত তলা করা যাবে তা নির্ধারিত হয়। এজন্য রাজউকের প্রবর্তিত ফার নামের একটা সংখ্যা ব্যবহার করতে হয়। রাজউকের নিয়ম অনুযায়ী ভবনের FAR (Floor Area Ratio) হলো মোট জমির ক্ষেত্রফল এবং ভবনের সকল ফ্লোরের ব্যবহারযোগ্য ক্ষেত্রফলের অনুপাত। জমির পরিমাণ এবং রাস্তার প্রস্থের ওপর ভিত্তি করে এটি নির্ধারিত হয়, এজন্য রাজউকের থেকে দেয়া এমন চার্ট আছে।



(বিভিন্ন আকারের জমি, ব্যবহারের ভিত্তি আবাসিক অথবা বাণিজ্যিক, তার সামনের রাস্তার প্রশস্ততা অনুযায়ী ফার এবং এমজিসি জানতে Rajuk FAR and MGC guideline 2025 গুগল করে দেখতে পারেন। এখানে মিটারকে ফিট করে নিতে হবে।)

MGC হচ্ছে Maximum ground coverage, এটাও নির্ধারিত হয় এলাকা এবং সামনের রাস্তার প্রশস্ততার ভিত্তিতে। সামনের রাস্তার প্রশস্ততা কম থাকলে জমি অনেক বেশি খালি রেখে বাড়ি বানাতে হবে যেন ভবিষ্যতের রাস্তা প্রশস্ত করা যায়। রাজউকের চার্টে MGC এর মান দেয়া আছে। জমির ক্ষেত্রফল কে এই মান দিয়ে গুন করলে পাওয়া যাবে জমিতে কত ক্ষেত্রফলের বাড়ি তৈরি করা যাবে।

যেমন উপরের বিজ্ঞাপনে দেয়া আছে জমির মোট পরিমাণ ৬.২৫ কাঠা বা সাড়ে চার হাজার স্কয়ার ফিট‌। আগেই বলেছি, রাজউকের চার্ট অনুযায়ী এর এমজিসি হবে ২৭০০ স্কয়ার ফিট। ‌ (ভবন নির্মাতা চাইলে এর চাইতে বেশি, এমনকি পুরো সাড়ে চার হাজার স্কয়ার ফিট জুড়ে বাড়ি বানাতে পারেন, কিন্তু তা অবৈধ বলে বাড়তি অংশ রাজউক ভেঙে দেবার ক্ষমতা রাখে, অনেক সময় ভেঙেও দেয়)।

রাজউকের চার্ট অনুযায়ী উপরের জমির ফার ৩.৭৫। এই সংখ্যাটি দিয়ে জমির মোট ক্ষেত্রফল কে গুন করলে পাওয়া যাবে MBA বা ম্যাক্সিমাম বিল্টাপ এরিয়া, অর্থাৎ জমিতে সব তলা মিলিয়ে মোট কত স্কয়ার ফিট নির্মাণ করা যাবে।

তাহলে MBA= ৪৫০০*৩.৭৫= ১৬,৮৭৫ স্কয়ার ফিট।

তলার সংখ্যা= MBA/MGC= ১৬৮৭৫/২৭০০= ৬.২৫

অর্থাৎ ভবনটিতে গ্রাউন্ড ফ্লোরের উপর ৬.২৫ তলা নির্মাণ করা যাবে, কখনো একে ৭ও করা যায়, অর্থাৎ ভবনটি হতে পারে G+7 বা আটতলা। আবার এমজিসি ২৭০০ স্কয়ার ফিট গ্রাউন্ড ফ্লোরের জন্য হলেও উপরতলাগুলোতে ঝুল বারান্দা তৈরি করার জন্য রাজউকের অনুমোদন আছে। এতে দোতলা থেকে আট তালা পর্যন্ত প্রতি ফ্লোরে কিছুটা এরিয়া বাড়ানো যায় এর মোটামুটি মান এরিয়া*১.১ অর্থাৎ উপরের জমির ক্ষেত্রে ২৯৭০ স্কয়ার ফিট, একে ৩০০০ স্কয়ার ফিট ধরা যায়।

কিন্তু গ্রাউন্ড ফ্লোর আর ছাদ বারান্দা দিয়ে বাড়ানো যায় না, এগুলো হতে হবে এমজিসি অর্থাৎ ২৭০০ স্কয়ার ফিট।

তাহলে উপরের বিজ্ঞাপন অনুযায়ী প্রতি ফ্লোরে ৪২৩৫ স্কয়ার ফিট হয় না। তাহলে ক্রেতাদের কিভাবে হিসাব বোঝাচ্ছে ? এরজন্য বেইজমেন্ট, গ্রাউন্ড ফ্লোর এবং ছাদের এরিয়া যোগ করে তাকে তলার সংখ্যা দিয়ে ভাগ করে প্রতি তলার সাথে যোগ করে দেয়া হয়েছে। এক্ষেত্রে:

(২৭০০*৩)/১০ স্কয়ার ফিট=৮১০ স্কয়ার ফিট

তাহলে প্রতি তলায় এরিয়া হয় ৩৮১০ স্কয়ার ফিট।

বাকি থাকে ৪২৩৫-৩৮১০স্কয়ার ফিট= ৪২৫ স্কয়ার ফিট।

এই ৪২৫ স্কয়ার ফিট হিসাব মেলানোর জন্য আন্ডারগ্রাউন্ড পানির ট্যাংক, সেপটিক ট্যাঙ্ক, ছাদের উপরে থাকা পানির ট্যাংক, লিফটের ঘর, সিঁড়ির ঘর, এমনকি রাস্তা থেকে বাসায় ঢোকার যে ramp তার এরিয়া পর্যন্ত যোগ দিয়ে বলা হয় এসব কমন স্পেসের মধ্যে পড়ে!! এই হিসেব বুঝতে আমাকে তাদের দেয়া ফোন নাম্বারে যোগাযোগ করতে হয়েছে।

মোদ্দা কথা হল, ৩০০০ স্কয়ার ফিটের সাথে নানারকম জায়গা যোগ করে ৪২৩৫ স্কয়ার ফিট করা হয়েছে, (কারণ দাম নির্ধারণ হয় স্কয়ার ফিট হিসাবে)। এই তিন হাজার স্কয়ার ফিটও কিন্তু পুরোটাই ফ্ল্যাটের বাসযোগ্য এরিয়া নয়, এর মধ্যে সিঁড়ি, লিফট এবং করিডরের জায়গাও ধরা হয়েছে। এগুলো বাদ দিয়ে প্রতি তলায়
নিট এরিয়া বা বাসযোগ্য এরিয়া ৩০০০-৩০০= ২৭০০ স্কয়ার ফিট।

অর্থাৎ বাসযোগ্য এরিয়া ২৭০০ স্কয়ার ফিট হলেও নানারকম ভাবে যোগ করে একে করা হয়েছে ৪২৩৫ স্কয়ার ফিট। যে ফ্ল্যাট ১৪০০ স্কয়ার ফিট বলে ক্রেতা কিনছেন, আদতে সেটার বাসযোগ্য এরিয়া হতে পারে ৯০০ স্কয়ার ফিট, বাকি ৫০০ স্কয়ার ফিটের মধ্যে গ্যারেজ (যদি থাকে) ছাড়া সবই কমন স্পেস, যদি পানির ট্যাংক, সেপটিক ট্যাংক, লিফটের ঘরের ছাঁদ আর সিঁড়ি ঘরের ছাদকে কমন স্পেস বলা যায়!!

আরেকটি কথা, উপরের বিজ্ঞাপনে বলা হয়েছে বাড়িটি G+10, কিন্তু চার্টের ফার আর এমজিসি অনুযায়ী এখানে হতে পারে G+6.25, বড়জোর G+7। তার অর্থ, রাজউকের নিয়ম অনুযায়ী এখানে তলা নির্ধারণ হয়নি, মনগড়া প্ল্যান করা হয়েছে।

এটা হয়েছে, কারণ যে এলাকায় এই বাড়ি তৈরি হয়েছে বা হচ্ছে সেই এলাকায় রাজউকের প্ল্যান পাশ না করিয়েই বাড়ি তৈরি হয়। ঢাকায় এখন জলাভূমি ভরাট করে ছোটখাটো অনেক মডেল টাউন তৈরি হয়েছে, এই বাড়িটি তেমন এক এলাকায়। এইসব বাড়ির খুবই আকর্ষণীয় মধ্যবিত্ত ক্রেতাদের কাছে, কারণ দাম তুলনামূলকভাবে কম। বাড়ির সুন্দর ছবি দিয়ে তৈরি করা ব্রোশিওর, বিশ্বাসযোগ্য ভাবে মিথ্যা প্ল্যান উপস্থাপন, এইসবের ফলে কে তারা বুঝতে পারেন না যে তারা প্রতারিত হচ্ছেন কিনা।

শুধু অনুন্নত এলাকায় এমন ঠকানো ফ্ল্যাট বিক্রি হচ্ছে তা নয়, রাজউকের উন্নত এলাকা যেগুলোকে প্ল্যান্ড এরিয়া বলা হয়, যেমন উত্তরাতেও এমন হিসেবে গরমিল অনেকগুলো ফ্ল্যাটের বিজ্ঞাপন দেখেছি। তাই যাঁরা ফ্ল্যাট কিনবেন, তারা যেন MGC, FAR, MBA এসবের হিসেব মিলিয়ে দেখেন যে রাজউকের নিয়ম অনুযায়ী বাড়ি বানানো হয়েছে কিনা, নাহলে বাড়তি অংশ রাজউক ভেঙে দিতে পারে।

এছাড়াও ক্রেতা প্রতারিত হতে পারেন আরেক হিসাবের ফেরে, যখন বিল্ডিংয়ের নির্মাণ স্ট্রাকচারাল ডিজাইন অনুযায়ী করা হয় না। কিন্তু এই হিসাব নেয়াটা ক্রেতার পক্ষে কঠিন। একটি ঘটনা কয়েকদিন আগে শুনেছি, যেখানে একটা বিল্ডিংয়ে বিমের সাইজ ডিজাইনে ১৪ ইঞ্চি থাকলেও বাস্তবে করা হয়েছে ১২ ইঞ্চি। ঢাকার খুবই নামকরা একজন ডেভেলপারের তৈরি করা বিল্ডিং এটা, ক্রেতারা মাপ জোকের এমন প্রতারনার কথা ভাবতেই পারেন নি। এটা ধরা পড়ার কোনো সম্ভাবনা ছিল না, কারণ ক্রেতাদের বিম কলাম ঢালাই দেখার সুযোগ থাকলেও এগুলোর সাইজ মেপে দেখার সুযোগ নেই। কিন্তু বিল্ডিং এর একজন ক্রেতা ব্যাংক থেকে লোন নিতে গেলে (এক্ষেত্রে ফ্ল্যাট টি বন্ধক রেখে লোন নিতে হয়) ব্যাংক থেকে বিল্ডিং এর সমস্ত কাগজপত্র এবং নির্মাণ পরীক্ষার পর দেখা যায় যে ডিজাইন অনুযায়ী নির্মাণ হয়নি। অতি নামী নির্মাতা প্রতিষ্ঠান অল্প কিছু লাভ করার জন্য বিমের সাইজ কমিয়ে নির্মাণ করেছে, তাতে প্রতিষ্ঠানের লাভ হয়েছে কিন্তু বাড়িটি নিরাপত্তা ঝুঁকিতে পড়ে গেছে। জমির মালিক, যিনি মোট ফ্ল্যাটের অর্ধেক সংখ্যক ফ্ল্যাটের অধিকারী হয়েছিলেন, তিনি ডেভেলপরের বিরুদ্ধে কেস করেন এবং গত ১৩ বছর ধরে সেই কেস চলছে।

আবার জমির হিসাব নিয়েও ফ্ল্যাটের ক্রেতা বিপদে পড়তে পারেন। একটা ভবনে ফ্ল্যাটের ক্রেতা শুধু ফ্ল্যাটের মালিক না, তিনি ভবনের জমিরও একটা অংশের মালিক হন। ধরা যাক চার হাজার চারশ স্কয়ার ফিটের একটা প্লটে বিশটা ফ্ল্যাট আছে। ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন এর সময় তাহলে প্রতি ফ্ল্যাটের মালিককে ফ্ল্যাটের সাথে সাথে ২২০ (৪৪০০/২০) স্কয়ার ফিট জমির মালিক বলে দলিল করে দেয়া হয়। যদি চার হাজার চারশ স্কয়ার ফিট জমির বৈধ মালিকানা থাকে, তবে সমস্যা নেই। কিন্তু যদি এমন হয় ৪০০০ স্কয়ার ফিটের বৈধ মালিকানা আছে, আর এর সাথে ৪০০ স্কয়ার ফিট সরকারি বা অন্য কারো মালিকানায় থাকা জমি একীভূত করে, রাজউকের সব নিয়মকানুন মেনে প্লান পাস করিয়ে চার হাজার চারশ স্কয়ার ফিটের উপর বাড়ি তৈরি করা হয়, তাহলে ফ্ল্যাটের ক্রেতা জানতে পারেন না যে সবটুকু জমির বৈধ মালিকানা নেই। যখন ফ্ল্যাট ক্রেতা ভূমি অফিসে তার ২২০ স্কয়ার ফিট জমির জন্য নামজারি করতে যাবেন, তখন দেখা যায় ভূমি অফিসের রেকর্ডে মালিকানা আছে মোট ৪০০০ স্কয়ার ফিটের। আঠারো জন নামজারি করলেই ৩৯৬০ স্কয়ার ফিট হয়ে যায়, (২২০*১৮)‌। এরপরে ১৯তম আর ২০তম ক্রেতা তাদের জমি মালিকানার জন্য নামজারি করতে পারেন না, বিপদে পড়ে যান।

আমি দুটো এমন ভবনের কথা জানি, একটাতে মোহাম্মদপুরের নবোদয় হাউজিংয়ে খালের পাড়ের সরকারি জমির থেকে এবং অন্যটাতে মিরপুরে রাস্তার পাশের রোডস এন্ড হাইওয়েজের জমি থেকে কিছুটা নেয়া হয়েছে। ফলে এই দুটো ভবনেই, যেসব ফ্ল্যাট মালিকেরা তাদের জমি পরে নামজারি করতে গিয়েছিলেন, তাদের জন্য কোনো জমি ছিল না!!

এ হলো ফ্ল্যাট সংক্রান্ত হিসাব নিকাশ বিষয়ক আমার কিছু ভাবনা।

১ টি +১/-০